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资本逐渐关注长租公寓市场

来源:辽宁省中国国际旅行社 更新时间:2018-08-18 点击率:
  根据中原地产的抽样调查,预计长租公寓的定价会拉涨整个租房市场10%以上的租金。
 
  融资抢房存“爆仓风险”
 
  在这次约谈中,特意提到“严查不按约定用途使用融资资金的行为”。
 
  张大伟表示,租房作为刚需,从去年末开始,资本逐渐关注长租公寓市场。
 
  多位从业人员告诉寻找中国创客,随着资本对长租公寓的关注,长租公寓多有融资进账,也加剧了行业竞争,多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。
 
  今年1月,自如完成了40亿规模的A轮融资,是长租公寓最大的单笔融资。
 
  寻找中国创客整理26家长租公寓背后的投资方发现,目前VC、产业资金、债权融资、互联网资金都投资过长租公寓,总计25家。
 
  传统的VC行业是目前最积极的投资方,顺为资本投资了四家长租公寓,58同城、腾讯各投资一家长租公寓;万科、龙湖、复兴地产等传统地产行业都开始投资长租公寓项目。
 
  然而,如果利用融资不计成本的“抢房”,势必会加大企业运营和投资机构的风险。
 
  我爱我家研究员长胡景晖表示,对这些长租公寓而言,一旦下一轮融资进不来,就会有爆仓的可能,届时业主租金无法兑现,承租人会被驱赶。
 
  贝壳研究院联合21世纪产业研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,目前已有多家长租公寓“阵亡”,主要原因是资金链断裂。约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
 
  近日,有消息称2018年北京房租上涨迅速,原因之一为资本介入,部分长租公寓品牌争抢房源所致。
 
  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确指出不得恶性竞争抢占房源。
 
  业内人士表示,租房作为刚需,从去年末开始,资本逐渐进入长租公寓市场,这也加剧了行业竞争,多数长租公寓都存在利用融资“抢房”的情况。
 
  但是,不计成本的“抢房”势必会加大企业运营和投资机构的风险,部分长租公寓私加隔断、改变房屋结构等行为,也会给这个日渐火热的赛道带来隐患。
 
  “同样9000元,去年能租到101平米的电梯房,今年只能租到一居室,还不带电梯”。一位北京租户在朋友圈如此抱怨。
 
  每年的7、8月,随着毕业季到来,租房需求集中释放,房租价格都会有所上涨。但中原地产首席分析师张大伟表示,今年7、8月一些城市房租的涨幅较往年更为明显。
 
  根据中国房地产测评中心近日发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》,在中国房地产测评中心监测的35个城市中,有10个城市7月份租赁价格指数环比上涨,四个一线城市全部在内。
 
  我爱我家研究员长胡景晖则表示,这次租房价格的大幅上涨与自如等租赁机构哄抬租金有关。
 
  对此,自如在此前的官方回应中表示,长租公寓从企业运营机理出发不会哄抬租金折损出租率,影响企业及行业的长效发展。这是因为出租率与出租价格具有明显的负相关性,只有收出房价格合理,甚至要保证相对较低的出租价格的情况下,才能保证相对较高的出租率。
 
  8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。
 
  约谈会明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
 
  长租公寓拉涨市场价的10%
 
  本次被约谈的住房租赁企业,都为长租公寓,也就是大家口中的企业“二房东”,即从开发商、商品房、城中村等“拿房”,获得房源,经过装修完善后,以长租或短租的形式开展租赁业务。
 
  为何监管部门对长租公寓抢房源“出手”?
 
  张大伟认为,最直接的原因是长租公寓争抢房源会将获房成本转移到承租方、进而抬高整个租房市场价格。
 
  他表示,目前多数企业都是以租赁,而非购买的方式获房。这与资金成本有关,他举了一个例子:假设公寓企业持有了一套一线城市500万的房子,按照一年6%的资金成本计算,资金成本约为30万,但是500万的房子很难达到一年30万的房租。所以,长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。
 
  “一线城市房源就那么多,为了拿到好房源,我们只能‘不择手段’”,一位长租公寓的工作人员告诉记者。他表示,最常见的方法就是以高于市场价格的租金抢占地理位置好、热门小区的房源。
 
  房源成本最终还是要租户“埋单”。
 
  据云房数据研究中心统计,截至目前,北京范围内共拥有85家左右长租品牌公寓,多数溢价率在1.5以上,平均溢价率在1.7-2.0之间,即长租公寓平要比周边普通住宅的平均租金高出将近2倍。
 
  除了北京,其他一线城市也面临相似状况。记者随机抽取了链家上某上海小区一居室的普通房源和某品牌公寓,发现月租金价格差近500元。
 
  张大伟表示,相同小区、相似户型的房子,自如、蛋壳等长租公寓的价格往往要比一般的散户高30%。
 
  “长租公寓定价还会对直租房东产生心理影响,一个小区只要有一家租户是通过长期公寓出去的,其他几家散户也会比对着这家定价,整个小区的房租都会上涨”,张大伟说。
 
  
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